房地产是大部分人的首选投资，尤其房市近年来一直是涨涨涨。 但是令人头痛的是当你要出售房产的时候，房子的增值部分可能就需要交税了。其实不尽然，房子增值部分要不要交税是要看情况的，首先要看的是你即将要出售的房产是自住房（Principal Residence）还是投资/出租屋（Investment Property）。如果是自住房，那么房子的增值很有可能完全不需要交税。这篇文章我们就来着重讨论一下出售自住房最重要的税务优惠政策 – Section 121 Exclusion.

什么是Section 121 Exclusion？

根据税法Section 121的规定，纳税人在出售自住房的时候只要满足以下列出的三个条件， 那么卖这个房子的所得增值的部分中有$250,000(单身Single）或$500,000（两夫妻Married Filing Joint）就不用交税。

a). 在卖的那个时候算起，往前推5年，在这5年里面至少有2年房子是在你名下（”ownership test”）。

b). 在卖的那个时候算起，往前推5年，在这5年里面你至少有2年是住在这个房子里面（“use test”）。

c). 在卖的那个时候算起，往前推2年，在这2年里面你没有用过Section 121 exclusion，也就是没用过这个$250,000/$500,000自住房出售免税额。 

什么是自住房（principal residence）, 有什么具体的要求？

自住房（principal residence）指的是你（和你的配偶）日常住的地方，必须得是你收发信件还有申报在你的个人及家庭税税表上的地址。纳税人每年只能有一个自住房（principal residence），如果你同时拥有多个房子，其中你在那年住/使用的时间最多的那个就是你的自住房（principal residence）。

Ownership test和use test是不是需要同时发生，而且是在相同的月份？

首先，上面提到的2年的ownership和use的要求，这两年并不是一定要连贯的，你只需要在5年里累计的月份是超过24个月就行了。

案例1： A, 是单身， 然后在2015年1月1号在加州洛杉矶买了房子做为自住房然后住在里面直到2015年12月31号， 之后搬到Florida的哥哥家打工住了6个月，在2016年7月1号又搬回去加州的房子一直住在里面直到2017年7月1号的时候把房子卖了。A总共在这栋房子里住了24个月，而且房子自始至终都是在他的名下，所以他就符合了ownership和use test，也就可以享有$250,000免税额。

另外，ownership和use test的时间上也不需要重叠或者同时发生，只要能分别满足24个月（2年）的要求那就可以了。

案例2：如果上面案例1里面的情况稍微变化一下，A是在2013年1月1号就搬进去住了，那时候他是租的房子，住了2年以后在2015年1月1号决定把房子买下来了，买下来以后他就搬去Florida跟他哥哥一起住直到2017年1月1号的时候他把在加州的房子卖掉了。这种情况他还是同时满足了ownership（2015和2016）和use test（2013和2014），也就是说他也是可以享有这个$250,000的免税额。 

度假或者临时离开美国的话，这段时间是不是也能算做有住在里面？

短期的度假或临时离开美国的时间也能算做住在里面，也就是说可以继续算做use test的时间。 

如果在拥有房子的期间有把房子进行出租一段时间的话怎么办？

如果纳税人有把本来是自己住的房子出租了一段时间，那么出租的这段时间我们把它叫做“nonqualified use”，这段时间是不能算做use的，而且最后卖房的增值部分可以免税的部分要打上折扣，也就是说纳税人就没办法免掉全部的税。

案例3: A， 是单身，然后在2006年1月1号在加州洛杉矶买了房子做为自住房然后住在里面直到2010年12月31号， 他在2011年1月1号把房子租了出去一直到2013年1月1号才把房子收回然后自己住，一直住到2016年1月1号才把房子卖掉，赚了$250,000。也就是说在这10年期间，房子出租的时间是2年（2011和2012），自住的时间总共是8年（2006-2010，2013-2015），nonqualified use的时间占比是20%, 然后再拿这个20%乘以赚的$250,000，也就是$50,000，这部分必须要交税，剩余的$200,000可以通过Section 121 exclusion免除申报收入。

如果你还有关于Section 121 exclusion或其他税务相关的问题，欢迎联系我们。