1. 自住房增值的税收减免：

美国税法规定，当纳税人出售”主要住宅房屋”时，如果房主在5年之内，自住超过2年，卖房后，房产升值部分(Capital Gain)可享受税收减免（夫妻二人可免50万美金，个人可免25万美金）。
所以如果你花50万美金买了一套住宅，后来80万美金卖出，赚了30万美金，那你只有5万美金需要交税；如果你是和配偶共同拥有房屋并出售，则30万利润则完全不用交税。

以上是自住用房的税收优惠政策，但很多人在美买房是为了投资，买了房压根就没考虑过去住，就享受不到这项税收优惠政策。

2. 投资房可用的延税法 — 1031 Exchange

但是作为投资用房，联邦税务法案IRC为投资房产所有者提供了另一种纳税机制—1031延税法。

 1031 Exchange又称为同类财产交换法（Like-Kind Exchanges）。

个人或房地产商买卖房地产，获利后要缴资本利得税。“1031交换”(Section 1031 Exchange)，也称作“同类财产交换法”(Like-Kind Exchange)，主要指在满足“1031交换”条款的前提下，如果投资人在限定时间内完成出售“原有财产”并交换性购入“同类财产”，那么投资人出售“原有财产”的增值无需在当年交税，而是延迟到出售交换性购入的“同类财产”时才交税。

但如买卖只是转换投资，卖掉较小或地段不好的楼房，买较大较好的楼房，或从住房出租的房地产，转到办公楼出租的房地产，就可利用1031法（IRC Sec 1031），不用在出售时缴纳资本利得税。

这种投资没有限制，也就是说，不断的先卖后买，就可以不用缴纳资本利得税而不断地延税，理论上说可以一直滚动延续下去，直到最后出售收到现金为止。

1031 Exchange适用的投资类型  

这点很重要，不是所有投资都适用1031延税法。该法案仅适用于在美国境内的投资和商业用途的房地产或不动产（Real Property）和动产（Personal Property）(2018年川普税改TCJA后，只限于房地产和不动产)。

 商业用途指持有房地产用于交易、生意或投资，包括出租住宅、办公大楼、农田和商业房地产等。

财产交换必须是同样性质，但可以质量高低或级別不同。如公寓大楼可以与办公大楼交换，出租房可以与土地，土地可以与办公大楼等等。

用于自主的房屋不适用1031，股票、债券等也不适用于1031

只能在美国境內的房地产买卖交换才可以用1031法，如卖掉中国的房地产，买美国的房地产，不能免缴资本利得税。 

1031 Exchange成立的两个时间节点

要想运用1031延税法案，有两个时间必须满足。

45天，投资人必须在房产卖掉的45天内，确定替代的房产，也就是找到想买的房，进行书面确认，必须要有买卖双方的签名；
180天，必须在180天内完成房产的过户手续，不能延期。

 首先要咨询会计师关于1031延税法的相关细则，看看自己的情况是否符合1031法的标准，其次是将房地产出售时要让购买者知道你的1031交换意图，并同意配合你，资金各方面能及时到位。

然后找到一家合格的中介机构（这里不是指房产中介，而是专门做1031的中介）签订合同，设立托管账户，由这家中介结构收取你出售上个房产的资金，在45天之内找到替代的房产，并在180天内完成交割，由合格的中介机构支付购房款和收取相应的服务费用。

 如果新买的房产价值低于原房产价值还能享受1031延税法吗？

但如果新投资的房产低于出售的旧投资房产或由于其他原因，卖房者会收到现金或其他补偿物，通常被称之为“补偿对价”（Boot）。

 “补偿对价”（Boot）可能是现金，也可能是债务減免，支付不合格的費用，超额借贷购买新房产和非同类财产交换等。

卖房者收到的“补偿对价”（Boot）要缴资本利得税，最高收到的全部“补偿对价”（Boot）都要缴资本利得税。

例如，早期买的一套投资用房600万美金，卖了1,000万美金后，资本利得是400万美金，用这些钱又买了一套新房，只有800万美金，自己还剩200万美金，这200万美金要缴纳资本利得税，以20%税率算要缴纳40万美金的稅。

但如果下一次再投资的话，成本基准则变为800万美金。

所以，要想顺利的运用1031延税法，必须要同时满足不少要求。

在卖房45天内要找出想买的房，180天内要过户，钱要交给“合格中介”保管，纳税人和买卖中介不能碰钱，也不能利用增加贷款来套现。

需要注意的是1031虽然是缓税，不是免税，但在金钱越来越贬值的情况下，同样的税款越晚交越合适，变相的是种资产增值。

在计算“1031交换”时，需要运用“成本基数调整”、“已折旧重新计税条款”、“Boot”等会计税务知识，因此，报税过程比较复杂，请咨询专业的会计师。