现在越来越多的华人选择在美国置业，但美国税法政策比较复杂，连当地居民都要委托专业的人来处理，更何况是外国人。今天就为大家科普关于投资房产的收入该如何报税，而且美国政府对于在美置业的外国人有一些税务优惠政策，利用好这些政策，还能节省一些的稅金。

房产税

房产税顾名思义，就是在美国房产的所有者每年都需要缴纳的关于房产的税收，每个州的税率是由各州及地方县议会根据当地的财政需要各自制定的，基本都保持在1%-3%不等，比如加州的房产税税率为1%左右，麻州1.2%左右，德州为3%左右。

在美国，外国人可以自由出租和购买房地产，但租金收入和卖出获得的增值收入都是个人的收入，需要缴付个人所得税，情况与一般美国纳税人无异，要使用1040NR表格。

如果以公司名义购房，在公司报税时候，房产税可以作为公司成本在报税时抵扣，个人的投资房也是如此。

需要报税的外国人

那需要报美国税的外国人是如何被定义呢？

对于持绿卡者，从进入美国那一刻，便自动成为美国的稅務居民人。

而即使没有美国居民身份的外国人，只要在美国停留的时间达到183天或以上（需要使用公式來計算），也被视为税务上的美国税务居民。

而几种特殊情况，不被计算在居美时间内：加拿大和墨西哥居民白天过境工作、在去外国途中于美国过境、外国船船员在美停留、由于健康原因不能离开美国的时间、留美学生的头五年等。

外国人税务优势与劣势

在美国，如果属于税务上的外国人，而其在美国因联邦債券利息、银行利息及买卖股票或共同基金赚取的“资金增值（Capital Gain）”收入，完全免付任何美国税，同时银行或股票经纪行也无需扣30%的预缴税（Withholding Tax）。

在美国银行或股票经纪行开设帐户时，外国人因为没有社会安全卡号码，必须填写W-8BEN表，以证明其外国人身分。而这份W-8BEN表格的有效期是三年，三年后须再填，否则银行将扣除预缴税。

但是，有的家庭情况是，父母身份是外国人，但其子女是美国公民或居民，为了方便，与其有身份的子女联名开银行或股票户口，这这种情况下，因为其中一位持有人是美国公民或居民，便不能填写W-8BEN表格，则让该联合帐户变成由美国人拥有，因此就失去外国人免预缴税和免收入税的优惠。

而外国人在享受部分收入免税的同时，不能使用以下两项扣税的优惠：

1.个人免税额(Personal Exemption)

在美国其纳税人每人都有一定的免税额度，比如单身有$3,950的免税额，已婚共同报税者的额度更高，达到$7,900的免税额度。如果家中有受抚养人的话，还可以得到更多个人免税额度。

但是外国人利用1040NR报税表时，只能享用一个个人免税额，除非该外国人是加拿大或墨西哥公民，或是韩国公民。

但是川普上台通过税改法案TCJA后，取消了美国纳税人的个人免税额的减免额度。

2.标准扣税额(Standard Deduction)

一般来说，美国纳税人可以使用$12,000的标准扣税额，如果是已婚共同报税者则有$24,000的标准扣税额。

但是外国人不能使用任何标准扣税额，只能选择使用逐项扣税。

房产出租收入的所得税

对于在美国有出租房屋收入的外国房东，

需要申报其房屋出租收入的所得税，需要注意的是，只有净租金收益才需要被征收税，房产相关的开销（如物业费，房产税，水电费，维修费等）可以相应抵扣。

就是说，外国房东的出租收入可以依照普通累进税率进行纳税，这时抵押贷款利率、房产税、维护费用、修理费用和折旧等费用都可以做为支出来计算所得税。

外国房东需要在每年6月15日之前将税务申报表格，申报给美国税务局。如果来不及准备报税材料，可以申请延期到当年10月15日，但必须要在6月15日报税截止日或之前及时递交延期申请。

房产出售收入的所得税

根据美国税务的规定，外国人在出售房屋时的增值收入是属于资本利得(Capital Income)，要按照其税率来报税。另外，外国房东需要申报预缴税(withholding tax)，按照税务的规定，假如出售屋者是非美国居民，而该物业不是自住并且其售价超过三十万美金，卖家或其公证代理便有责任，要在卖屋款项上扣除预缴税，这笔预缴税的金额是卖屋价的15%。

不论是否有资金增值，也不论资金增值多少，都要扣除这笔预缴税。假如实际的税款比预缴金额低，可以在报税时要求将多付了的税金拿回。

房产赠与税和遗产税

在美国，赠予税的免税额，与遗产税的免税额相连，简称统一赠予税及遗产税联合免税额(Unified Gift Tax & Estate Tax Credit)。

按照税务规定，美国居民和公民人都有一个赠予税及遗产免税额，简单来说就是，若遗产市值不超过该金额，则不需要交遗产税，超出部分需要交税。

目前，联邦的赠予税及遗产免税额是每人550万（夫妻合并就是1100万）。

对于外国人来说，除了在美国的银行存款不计算外，其他在美国股票经纪行户口中的股票、债券、房地产，都算遗产。外国人在美国的遗产，只有6万元免税额，而且不能在生前预先赠予。

同时外国人每年只有$13,000千元免赠与税额度。

那外国人该如何将在美国的房地产免税赠送给其子女呢？

一种常用的方式是，建立一家公司，按照公司的名义购买房子，然后将公司股票作赠予其子女，因为股票是属于无形资产，就没有赠予税。

还有一种方式是通过购买人寿保险的方式，在其子女在继承遗产的时候，用保单的赔付来交其遗产税。

外国人在美国拥有物业的话，其实可以设立一个生前信托 (Trust)。  

因为如果房产持有人意外过世，每个州会根据州法来决定准受益和受益的比例, 这个过程叫做法庭认证（Probate），而且这一认证过程会有法庭受理人、律师、会计师等相关人员介入，这个过程可能耗时1-2年，同时产生的费用预计达到其整个资产大约6-8%或更高。

但如果该外国人有生前信托，则可以省却法庭认证这一过程。