近年来，越来越多的中国买家把美国作为投资置业的首选地，中国从2013年以来连续六年领跑，成为在美购房最大的海外买家，从2017年4月到2018年3月，估计购买了价值304亿美元的住宅物业。

虽然当下的全球环境面临较大的不确定性，但美国房地产市场仍然被视为安全、有保障且可盈利的投资目的地。美国继续成为最大的海外买家购房目的地在短期内不会改变，中国买家由于教育、医疗和投资等等目的，在美购房的脚步在短期内也将继续保持。

在美国投资房产相对中国复杂很多。很大一部分原因来自美国国税局 (IRS) 的繁琐税务政策。好不容易选好了房，买了！可是，买房卖房如何合法规划避税，出租房如何合理从税务角度利益最大化，下面就让桥辉金融的会计师为您解读在美国投资房产置业需要考虑的税务问题：

一. 买房准备

作为一个精明的买房族，从开始准备买房起，你就要计划怎样最大化的减少你将来需要缴纳的税额。简单来说可以从以下几点出发：

用途：是否用于自住，还是用于出租从而产生现金流，因此获得收益？

时间：是否在不久的将来打算卖掉，是否期待升值？

身份：是否是美国税务居民（不同于移民法律规定的美国居民）？

债务：是否考虑资产保全，或将房产债务与个人分离？

为何要考虑用途？

因为房屋的用途关乎到你需要申报什么税表，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什么形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。用于自主的房屋和用于投资的房屋的适用的税法完全不同。

房产的主要拥有形式：

1、个人直接拥有

2、公司形式拥有

从报税上来讲，两种方式是不同的，公司拥有的房子所有权属于公司，于个人无关，但是通过设立公司的形式的不同（美国有多种形式的pass-through穿透型经济实体）可以将房子的收益等穿透到个人，公司形式拥有，需在公司层面报税，部分可以通过pass-through的方式穿透到个人税表中。以公司名义投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任，如果有多套住宅或商业地产用于出租，建议考虑通过设立经济体来持有房产。

为何要同时考虑卖出时间和用途？

美国“主要住宅” (Primary Residence) 卖房可以享受 $250,000（单身纳税人）至 $500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值部分的税金：1) 必须是你的“主要住宅”，2) 持有房屋所有权5年，3) 在卖房前的5年内至少住满2年（不需要连续居住）。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少于2年。是不是很简单？下面我们来举几个例子：

1、A君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租3年，然后卖出赚了25万。那么，这25万增值完全免税！

2、B君买了第一套房作为主要住宅，自住1年，出租三年，搬回来住1年，然后卖出赚了25万。买房后自住满两年”仍然符合“主要住宅”的免税额度，但是由于其中有三年的时间是出租，那么就不能全部享受这个免税额，IRS 就规定需要按比例享受免税额，B君就只能享受10万的免税额（25-25*3/5），不能享受免税额的部分需要缴资本利得税（Capital Gain, 税率15%），于是B君不得不在他的 Schedule D 上白白供上$22,500的税！

3、C君买了第一套房子作为主要住宅，自住2年，出租4年，然后卖出赚了25万。虽然他一共自住了2年，可是他在卖房前5年内并没有满足2年自住这个条件（第1年自住是5年前），居然整个25万增值全部都要交税，也就是$37,500资本利得税。

4、D君买了第一套房子作出租使用。出租2年后，搬入房子自住3年，然后卖出赚了25万。虽然他一开始动机并非自住，可是那都不是事，关键只要他在卖房前5年内满足2年自住这个条件，就可以认定为“主要住宅”，就满足免税的条件，具体免税额为多少，需要按比例计算，扣除不合格的使用期限。

5、E君买了第一套房，自住两年，买了第二套房并搬入，第一套房开始出租。三年后卖掉第一套房赚了25万，同时买了第三套房，第一套房符合免税条件。这一年，E也搬入了第三套房居住并将第二套房出租，两年后，他卖掉第二套房，哇，又符合了所有免税条件。也就是说，这个优惠可以循环使用。如果你对这个优惠有所了解，可能会想到传说中的1031同类交换 (Like-Kind Exchange)，我们稍后再细说。

除此之外，还有很多其他政策都会影响到你与房地产税务的关系，在此就不一一列举了，想合法合理避税，买房整体规划很重要！

我想有个房，可是我不想被 IRS 拿走我的钱！

二. 购买房产

买房成交后你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement)，俗称 HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本 (Basis)。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方 (Buyer) 的明细即可。你的成交费用 (Closing Costs) 包括佣金 (Commission)，产权费用 (Title Costs) 等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。

比方说，房子买价50万，你的 HD-1 表上显示各种费用2万，那么卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万。若是以公司名义买房，你的成交费用 (Closing Costs) 以及贷款费用 (Loan Fees) 需要计入无形资产，然后按贷款时长来摊销（类似折旧）。

三. 房屋运营

房子到手后，业主就要考虑收入支出将如何影响到你的缴税额了。那么你可以享受哪些有房一族的优惠政策呢？ 接下来我们就来看看哪些费用是你可以利用起来合理减税的：

1、房贷利息和点数 (Mortgage Interest & Points)

房贷利息可以放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者Sch E（适用于出租）来抵扣你的应缴税收入 (Taxable Income)。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款 (Refinance)，头几年还款中的高比例房贷利息都可以为你省下不少税金。

2、房贷保险费用 (Mortgage Insurance Premium)

这项优惠对美国低收入房主而言比较重要，因为他们往往无力自付高额的首付，必须在房屋净值增至20%之前购买个人房贷保险，而这部分费用可填入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）。因此，一旦你的调整净收入 (AGI) 高达 $109,000 (夫妻纳税人）或 $54,500（夫妻分开纳税或单身纳税人）则因为收入过高而不能再享受这个优待。

3、房产税 / 地税 (Property Tax)

你支付的县房产税可放入 Sch A 分项扣减额（适用于自住）或者 Sch E（适用于出租）来抵扣你联邦税和州税。唯一不同于第一年的是它不再藏于你的 HD-1 中，你会收到单独一张资产税单 (Property Tax Statement)。

4、意外损失 (Casualty Loss)

这一点是很多人不知道的。例如洪水把房子冲毁了，房子亏损50万，保险补偿了40万，那剩下的10万就是你的意外损失，可以放入 Sch A 分项扣减额，经过限额计算后最终得到可以抵扣的额度。

5、装修改装费用 (Improvement)

例如房子买价50万，业主自己花了20万装修改装，那么房子是不是就升值了呢？而将来房子出售时业主的成本 (Basis) 也就提高了大约20万，计算增值税时的增值部分就相应减少了。这就是所谓的抵消增值获利税。

6、房屋节能环保装修和改进 (Residential Energy Credit)

美国政府鼓励纳税人节能环保，凡是有相关提升居家节能效益的装修和改进，包括安装太阳能板、节能热水器，隔热门窗等，可以获得最高 30%的税务减免 (Residential Energy Credits) 优惠。税务减免 (Credits) 不同于各种税务抵扣 (Deductions)，它是在前期步骤计算出来的应纳税所得 (Taxable Income) 的基础之上，直接减免相应税额的项目，所以你会在1040税表稍稍靠后的位置，也就是第48至54行找到它。而商业房产基于医疗需求的改装工程，例如安装轮椅坡道、方便残障人士使用的门窗，浴缸等，都可获得抵税或减税优惠。

7、家庭办公室 (Home Office)

如果使用自家书房作为家庭办公室，可以按办公室所占房屋面积比例将房贷利息，房产税，水电费，保险，等一系列费用的百分比，直接放入 Schedule C 作为生意支出 (Business Expenses)，用于抵扣自雇 (Self-Employment) 收入。如果你觉得追踪这么多费用太繁琐，IRS 也为你提供了简单的替代方式，即可以抵扣 $5/平方英尺（最高$1,500/年）的家庭办公室费用。

以上这些基本税务优惠几乎无门槛，适合所有类型的房产！而接下来这些抵扣，对运营中的出租房 / 商业房非常重要！通常会见到 Sch E 或是公司税表 Form4562（折旧计算表）上会出现一笔可观的折旧费用，无需现金支出却可以抵消收入，谁能不爱！

1、房屋普通折旧 (Depreciation)

折旧方法和年限又因房产的性质而有所不同。若是商业房产，即以公司名义投资的中大型房产，例如用于商业用途的写字楼，店铺，工业建筑等，商业房产的直线折旧年限是39年。若是民用房产，给广大群众提供住宅解决了民生问题，IRS 当然是要照顾的。民用房产可以比商业房产更快速的折旧，年限是27.5年。例如你在2015年1月1日买的房子100万（不包含土地的价值），那么2015年你可以将3.6万（=100万/27.5年）的折旧用于抵消你的租金收入。

2、固定资产的179抵扣以及奖励抵扣 (179 / Bonus Depreciation)

奥巴马以及国会可能做得最到位的一件事情就是决定永久延长 $500,000 的179折旧额。在2015年圣诞节左右政府公布这个可喜消息时，房产资产拥有者们和各界生意人们举国欢腾。条例规定，如果你今年添置了不超过 $500,000 固定资产（新的或是二手），那么你可以直接当做折旧费用来抵消收入，无需计入固定资产。另外，条例还规定了奖励折旧额2015-2017年保持 50%， 2018为40%， 2019年为30%。也就是说，如果你2015年买入一台全新设备，价值10万，那么你可以将5万直接奖励折旧来抵消你的收入。需要注意的是，奖励折旧额仅限于全新的固定投资财产。

3、小额固定资产添置安全港 (TPR De Minimis Safe Harbor)

这是美国政府新出台的固定资产规定 (Tangible Property Regulation) 中另一条对有房一族大好的政策。通常小额固定资产添置，例如购置沙发 $2,000 美元，是需要计入固定资产，然后按照五年折旧。可是从2015年起（严格意义上说是2016起）一切单件 $2,500 以下的购买全部直接当做费用支出，不再分多年折旧，也不计入上一条提到的179折旧或者奖励折旧的计算范围。

四. 出售房产

卖房成交后你又会收到一张“房地产交易完成单” (Closing / Settlement Statement / HD-1)，想必你已经对它不陌生了，你在购买房子的时候也收到这样的一张单据。这次你需要关注的是卖方 (Seller) 明细，上面几乎所有卖房相关费用都有机会用来抵税。例如产权保险 (Title Insurance)、房产经纪人佣金、刊登卖房广告等。屋主在卖房前90天内支付的房屋维修费用，只要能证明是为了推销房屋，都可以作为卖房费用 (Selling Expense) 用于抵消你卖房的增值额哦！

我们来结合买卖时的费用举个例子：2011年买房价值50万，HD-1 上各种买房费用2万，2016年打算卖掉，为了提升房子价值，翻新花了10万。卖房时卖价80万，卖房 HD-1 上费用花了6万，你以为简单算算增值了30万么？NO，你最终卖房的增值是：80-6-50-2-10 = 12万。若恰好你还满足前面提到的主要住宅减免条件的话，恭喜你，不用交增值税了。

如果以投资眼光购房者，可以利用更高级、更有主动权的1031同类交换策略 (1031 Like-Kind Exchange)。 也就是说在你的房产（不包括自住房地）增值后卖出，接着马上买回价值不低于原房产的同类型的房产，这样资金又回流至房地产市场。这可不就是美国政府最想看到的吗？资本一直在市场流动而不落入某一个投资人手中，于是他们就给予这种同类交换一个大大的优惠政策 － 增值税延迟。交换延税的房地产可一换多，也可多换一，在最后卖出所有房地产，不再继续同类交换投资时，一并缴交增值税。